Coraz więcej inwestorów rozważa zakup kamienic z lokatorami. Kusi stabilny czynsz, odstrasza złożoność prawna i koszty remontów. Taka transakcja potrafi być atrakcyjna, ale wymaga rzetelnej analizy.
W tekście znajdziesz najważniejsze ryzyka i możliwości. Dowiesz się, jak czytać umowy najmu, jak policzyć koszty modernizacji, jak rozmawiać o cenie i finansowaniu oraz jak zaplanować zarządzanie.
Dlaczego kupno kamienicy z lokatorami może być opłacalne?
Daje strumień czynszów od dnia zakupu i potencjał podniesienia wartości przez modernizację i lepsze zarządzanie. Istniejący najem ogranicza pustostany i ryzyko startu bez przychodów. Wielu sprzedających akceptuje niższą cenę w zamian za przejęcie ryzyk operacyjnych i prawnych. Wartość można zwiększać etapami przez remont części wspólnych, poprawę efektywności energetycznej, standaryzację lokali i urealnienie stawek zgodnie z umowami. Kamienica daje też opcje dodatkowych przychodów, na przykład z powierzchni usługowych, wynajmu dachu pod infrastrukturę czy zagospodarowania strychu, o ile pozwala na to prawo.
Jak sprawdzić umowy najmu i prawa lokatorów przed transakcją?
Należy przeanalizować każdą umowę najmu i potwierdzić status prawny każdego lokatora.
Kluczowe są terminy, kaucje, zasady podwyżek czynszu, indeksacja oraz warunki wypowiedzenia. Weryfikacji wymagają zaległości czynszowe i toczące się spory. Istotne są dokumenty potwierdzające tytuł prawny najemców, także te sprzed wielu lat. Warto sprawdzić, czy lokatorzy mają szczególne uprawnienia ochronne, które mogą wpływać na możliwość wypowiedzenia najmu. Pomocne jest zestawienie najemców z podziałem na lokale mieszkalne i użytkowe. Dodatkowo przydatne są protokoły zdawczo-odbiorcze, informacje o liczbie osób w lokalach oraz o dodatkach mieszkaniowych. Dobrym standardem jest porównanie stawek czynszów z rynkiem i zapisów umów z ustawą o ochronie praw lokatorów.
Jak oszacować ukryte koszty remontów i modernizacji?
Potrzebny jest przegląd techniczny budynku oraz plan prac priorytetowych i modernizacji.
Największe pozycje to zwykle dach, elewacja, klatki schodowe, piony wodno-kanalizacyjne, instalacja elektryczna i ogrzewanie. Trzeba ocenić stan stropów, stolarki okiennej i izolacji przeciwwilgociowej. Coraz większe znaczenie ma efektywność energetyczna, na przykład termomodernizacja i źródło ciepła. W budynkach o wartości historycznej część prac może wymagać uzgodnień z właściwymi organami. Warto sporządzić harmonogram prac, kosztorysy wariantowe i plan etapowania. Listę uzupełniają koszty projektowe, nadzór, tymczasowe wyłączenia lokali z najmu oraz rezerwa na nieprzewidziane odkrywki.
Jak negocjować cenę przy istniejących umowach najmu?
Bazą negocjacji jest wycena przychodów i kosztów z uwzględnieniem ryzyk prawnych i technicznych.
Argumentami są czynsze poniżej rynkowych stawek, brak indeksacji, zaległości, niskie kaucje oraz koszty pilnych napraw. Znaczenie ma struktura najmu, na przykład duży udział długoterminowych umów bez możliwości aktualizacji czynszu. Wskazane jest pokazanie planu inwestycyjnego i realnych nakładów potrzebnych do doprowadzenia budynku do bezpiecznego standardu. Przewagą są twarde dokumenty i rzetelny audyt, a nie deklaracje. W niektórych przypadkach możliwe jest włączenie do rozliczeń przejęcia określonych zobowiązań związanych z budynkiem, co bywa argumentem za obniżeniem ceny.
Jakie ryzyka prawne wiążą się z eksmisją lokatorów?
Procedury mogą trwać długo, a przepisy zapewniają lokatorom szeroką ochronę.
Eksmisja co do zasady wymaga prawomocnego orzeczenia sądu, a w wielu przypadkach oceny uprawnienia do lokalu zamiennego lub socjalnego. Realizacja orzeczenia bywa uzależniona od dostępności lokali po stronie gminy, co może wydłużyć proces. Dodatkowym ryzykiem są błędy formalne w wypowiedzeniach oraz naruszenia obowiązków właściciela w zakresie stanu technicznego i bezpieczeństwa. Alternatywą są porozumienia z lokatorami, na przykład zmiana umowy, dobrowolna wyprowadzka za rekompensatą lub relokacja. Każde rozwiązanie powinno być zgodne z prawem i odpowiednio udokumentowane.
W jaki sposób finansować zakup kamienicy z lokatorami?
W praktyce łączy się kapitał własny z finansowaniem dłużnym i rozwiązaniami pomostowymi.
Banki oceniają stabilność czynszów, ryzyka prawne, stan techniczny i plan inwestycyjny. Często wymagają przedstawienia umów najmu i harmonogramu prac. Opcją są kredyty i pożyczki hipoteczne, finansowanie prywatne, partnerstwa inwestycyjne oraz finansowanie zabezpieczone na udziałach. W transakcjach obciążonych długami przydatne bywa oddłużanie nieruchomości i negocjacje z wierzycielami, aby uporządkować hipotekę i tytuły. Tadwil wspiera w pozyskiwaniu finansowania i procesach oddłużeniowych na rynku nieruchomości w całej Polsce.
Jak zarządzać budynkiem i zwiększać przychody z najmu?
Kluczowe jest transparentne zarządzanie, podnoszenie standardu i kontrola kosztów.
W praktyce działają proste kroki:
- ujednolicenie umów i harmonogramów płatności wraz z jasną indeksacją zgodną z umowami
- digitalizacja rozliczeń i monitorowanie zaległości
- planowane remonty części wspólnych poprawiające bezpieczeństwo i odbiór budynku
- modernizacja źródła ciepła i instalacji dla niższych kosztów eksploatacji
- dopasowanie standardu lokali do segmentu najemców oraz racjonalna polityka kaucji
- rozwój przychodów pozaczynszowych, jeśli prawo i warunki techniczne na to pozwalają
Dobrą praktyką jest regularna komunikacja z lokatorami. Zaufanie i przewidywalność harmonogramu prac ograniczają rotację i spory.
Na co zwrócić uwagę w dokumentacji technicznej i księgowej?
Potrzebny jest komplet dokumentów własności, technicznych i finansowych.
Warto zweryfikować księgę wieczystą, w tym hipoteki i wpisy dotyczące roszczeń. Zgodnie z przepisami obciążenia hipoteczne są związane z nieruchomością, dlatego ich analiza przed zakupem ma kluczowe znaczenie. Po stronie technicznej istotne są przeglądy okresowe, protokoły kominiarskie, dokumentacja instalacji, projekty i pozwolenia, a także świadectwo charakterystyki energetycznej. Po stronie finansowej przydatne są rejestry czynszów, zaległości, kaucji i kosztów mediów oraz ewentualne umowy z dostawcami. W budynkach o walorach historycznych należy sprawdzić decyzje i uzgodnienia dotyczące zakresu dopuszczalnych prac.
Czy ta inwestycja pasuje do twojej strategii i jak zacząć?
Pasuje, jeśli akceptujesz horyzont długoterminowy, złożoność prawną i pracę operacyjną.
Taka kamienica rzadko jest inwestycją pasywną. Wymaga planu modernizacji, cierpliwości i sprawnego zarządzania. Warto określić cele, poziom ryzyka i zasoby zespołu. Pomocne jest zbudowanie konsorcjum specjalistów, w tym prawnika, rzeczoznawcy majątkowego, inżyniera i zarządcy najmu. Dobrym początkiem jest pełne due diligence prawne i techniczne oraz model finansowy pokazujący scenariusze. W transakcjach z obciążeniami wsparcie firmy doświadczonej w oddłużaniu i skupie nieruchomości, takiej jak Tadwil, ułatwia uporządkowanie stanu prawnego i zamknięcie procesu.
Inwestycja w kamienicę z lokatorami łączy stabilność przychodów z realną pracą nad wartością. Rzetelna analiza, szacunek dla praw lokatorów i etapowe działania dają solidne podstawy do rozwoju portfela.
Skontaktuj się z Tadwil, aby omówić oddłużanie, zakup kamienicy z lokatorami i możliwe formy finansowania.
