Dziedziczenie rzadko bywa proste. Współwłasność z kilkoma osobami, spory o podział majątku i pilne potrzeby finansowe potrafią zablokować ruch na lata. Skup udziałów w spadku to sposób, by zamienić część praw do spadku na gotówkę i jednocześnie uporządkować sytuację.
W tym artykule pokazujemy, jak wygląda transakcja krok po kroku. Treść przygotowano w oparciu o praktykę Tadwil sp. z o.o., która oferuje skup udziałów w spadku na terenie całej Polski. Informacje zawarte w tekście są aktualne na 2026 rok i przed transakcją zweryfikować je u notariusza oraz doradcy podatkowego.
Jak działa skup udziałów w spadku krok po kroku?
To sprzedaż przez spadkobiercę jego udziału w spadku inwestorowi w formie aktu notarialnego po wcześniejszej wycenie i weryfikacji stanu prawnego. Kupujący wchodzi w prawa i obowiązki spadkobiercy.
Najpierw następuje rozmowa i wstępna analiza dokumentów. Potem pojawia się niewiążąca wycena oraz wstępne warunki rozliczeń, często z uwzględnieniem długów spadkowych. Kolejny etap to due diligence, czyli sprawdzenie składu spadku, ksiąg wieczystych i ewentualnych roszczeń. Po uzgodnieniu ceny i sposobu rozliczenia strony podpisują akt notarialny zbycia udziału w spadku. Wypłata ceny odbywa się zwykle przelewem lub z depozytu notarialnego. Na końcu kupujący może prowadzić dział spadku już we własnym imieniu.
Jak ustalana jest wartość udziałów w spadku?
Wycena opiera się na wartości majątku netto spadku, a następnie uwzględniamy procent udziału oraz ryzyka i koszty transakcyjne. W praktyce stosujemy też dyskonto za brak kontroli i płynności.
Najpierw szacuje się wartość aktywów, takich jak nieruchomości, środki pieniężne, ruchomości oraz prawa. Odejmowane są znane długi i roszczenia. Na tej podstawie wylicza się wartość udziału sprzedającego. Wynik korygowany jest o czynniki ryzyka, na przykład stan prawny, obecność lokatorów, sporne roszczenia czy etap postępowania spadkowego. Znaczenie ma również czas potrzebny na dział spadku i ewentualną sprzedaż nieruchomości.
Kto formalnie może sprzedać udziały spadkowe?
Udział w spadku może sprzedać spadkobierca ustawowy lub testamentowy po przyjęciu spadku. Zgoda pozostałych współspadkobierców nie jest wymagana.
Jeżeli spadkobierca jest małoletni lub ubezwłasnowolniony, konieczna jest zgoda sądu opiekuńczego. Spadek co do zasady należy do majątku osobistego, dlatego zgoda małżonka sprzedającego zwykle nie jest potrzebna. Zbycie wymaga formy aktu notarialnego. Kupujący wchodzi w prawa i obowiązki spadkobiercy, a zakres odpowiedzialności za długi spadkowe wynika z przepisów oraz postanowień umowy; obciążenia hipoteczne co do zasady pozostają przy nieruchomości, chyba że zostaną spłacone lub wykreślone.
Jak przebiega due diligence przy transakcji udziałów spadkowych?
Polega na potwierdzeniu tytułu dziedziczenia, zbadaniu składu spadku, ksiąg wieczystych i wszystkich znanych zobowiązań oraz roszczeń. Celem jest ograniczenie niepewności i właściwe ułożenie rozliczeń.
Weryfikowane są dokumenty spadkowe, testamenty i wpisy w księgach wieczystych, w tym hipoteki, służebności i dożywocia. Sprawdza się długi spadkowe, zaległości podatkowe, czynszowe i ewentualne roszczenia o zachowek. Analizuje się stan faktyczny nieruchomości, na przykład zajęcie, najem, postępowania sądowe lub egzekucyjne. Wyniki due diligence wpływają na oświadczenia w umowie, mechanizmy zabezpieczeń i ewentualne rezerwy w rozliczeniu ceny.
Jakie dokumenty i zgody są niezbędne do przeprowadzenia sprzedaży?
Kluczowy jest tytuł dziedziczenia oraz komplet danych do aktu notarialnego. W określonych sytuacjach wymagane są też zgody i zaświadczenia urzędowe.
Wśród niezbędnych dokumentów znajdują się:
- postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia
- testament, jeśli występuje, oraz dokumenty stanu cywilnego
- odpisy ksiąg wieczystych nieruchomości wchodzących do spadku
- zaświadczenia z urzędu skarbowego dotyczące rozliczenia nabycia spadku
Ponadto, w zależności od sytuacji, wymagana może być zgoda sądu opiekuńczego w przypadku małoletnich lub osób z ograniczoną zdolnością, pełnomocnictwa notarialne, gdy strona działa przez pełnomocnika, a także ustalenia dotyczące depozytu notarialnego lub sposobu wypłaty ceny.
Jakie podatki i opłaty obowiązują przy sprzedaży udziałów spadkowych?
Kupujący co do zasady płaci podatek od czynności cywilnoprawnych od nabycia prawa majątkowego, a sprzedający może podlegać podatkowi dochodowemu. Dochodzą koszty notarialne i sądowe.
W praktyce PCC pobierany jest przy akcie przez notariusza. Sprzedający rozlicza podatek dochodowy zgodnie ze swoją sytuacją podatkową. Nie dotyczy to podatku od spadków i darowizn, który wiąże się z nabyciem spadku, a nie jego sprzedażą. Mogą pojawić się opłaty za wypisy, wypisy z ksiąg wieczystych oraz opłaty sądowe związane z dalszym działem spadku. W przypadku działalności gospodarczej lub szczególnych składników majątku zasady mogą być odmienne, dlatego warto skonsultować się z doradcą podatkowym.
Jakie są najczęstsze ryzyka transakcji i jak ich uniknąć?
Najczęściej problemem są nieujawnione długi i roszczenia, braki w dokumentach oraz spory między spadkobiercami. Ryzyko ogranicza rzetelne due diligence i właściwe zapisy w umowie.
- niezbadane długi spadkowe i zachowek – potrzebna pełna weryfikacja i rezerwy w rozliczeniu
- braki formalne – uporządkowanie tytułu dziedziczenia i aktualnych ksiąg wieczystych
- spory rodzinne – jasny plan dalszego działu spadku i komunikacja
- lokatorzy i zajęcia – audyt umów, postępowań i faktycznego posiadania
- niewłaściwa forma – zawsze akt notarialny dla zbycia udziału w spadku
- ryzyko podatkowe – indywidualna konsultacja i poprawne rozliczenie
Na co warto zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy sprzedaży udziałów?
Ważna jest precyzyjna treść aktu notarialnego, mechanizm rozliczeń i komplet oświadczeń stron o stanie spadku i długach. Istotne są też zabezpieczenia.
Przed sprzedażą należy zebrać i zweryfikować wszystkie dokumenty własności i obciążenia nieruchomości. Potwierdzić zadłużenie w księdze wieczystej i u wierzycieli oraz sprawdzić, czy toczy się egzekucja lub postępowanie sądowe. Dokumentować negocjacje z wierzycielami na piśmie i uzyskać niezbędne zgody sądowe dla małoletnich lub ubezwłasnowolnionych.
- Upewnienie się, czy umowa dotyczy zbycia udziału w spadku, a nie wyłącznie udziału w jednej nieruchomości
- Oświadczenia o znanych długach, roszczeniach i toczących się postępowaniach
- Sposób płatności i zabezpieczenia, na przykład depozyt notarialny
- Warunki zawieszające, zadatek, kary umowne oraz terminy
- Zgody sądu opiekuńczego lub inne wymagane upoważnienia
- Plan współpracy przy późniejszym dziale spadku i wydaniu dokumentów
Sprzedaż udziału w spadku pozwala odzyskać płynność i zamknąć trudny rozdział, ale wymaga porządku w dokumentach i świadomych decyzji. Dobra wycena, rzetelne sprawdzenie stanu prawnego oraz przemyślana umowa ograniczają ryzyko i przyspieszają finalizację. W trudnych sytuacjach, zwłaszcza przy długach spadkowych lub sporach, wsparcie doświadczonego partnera przyspiesza cały proces i zwiększa bezpieczeństwo.
Informacje w artykule nie stanowią porady prawnej ani podatkowej i nie zastępują konsultacji z profesjonalistą.
Skontaktuj się z doradcą, by ocenić opcje sprzedaży udziału w spadku!
