Sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela

Sprzedaż połowy mieszkania czy domu bez zgody współwłaściciela to działanie budzące wiele kontrowersji. Osoby nieobyte z prawem oraz rynkiem nieruchomości często są przekonane co do tego, że tylko w przypadku małżonków istnieje współwłasność nieruchomości. Sprzedaż w takiej sytuacji połowy nieruchomości bez zgody współwłaściciela wydaje się absurdalna. W rzeczywistości problem współwłasności nieruchomości jest o wiele bardziej złożony, a dana nieruchomość może mieć więcej współwłaścicieli niż dwie osoby. Do takich sytuacji dochodzi m.in. w wyniku dziedziczenia.

 

 

 

W poniższym artykule odpowiemy na pytania związane z możliwością zbycia połowy mieszkania lub innej nieruchomości bez zgody współwłaściciela. Opowiemy również o tym, jak przebiega sprzedaż udziałów w nieruchomości i na co zwrócić uwagę przygotowując się do tego typu transakcji.

 

Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela - czy to możliwe?

 

W sytuacji, w której występuje współwłasność nieruchomości sprzedaż wymaga zgody wszystkich właścicieli w kwestii:

• planowanego zbycia nieruchomości,
• ceny,
• warunków sprzedaży.

 

W przeciwnym razie sprzedaży nie będzie podlegała cała nieruchomość, a wyłącznie udziały. Należy bowiem pamiętać o tym, że sprzedaż udziałów w nieruchomości jest możliwa nawet wówczas, gdy współwłaściciel/współwłaściciele nie wyrażają zgody.

 

Współwłasność ułamkowa i łączna a sprzedaż udziałów w nieruchomości

 

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa funkcjonują dwie formy współwłasności. Pierwsza to współwłasność ułamkowa, druga współwłasność łączna. Cechą charakterystyczną współwłasności ułamkowej – powstaje ona najczęściej w wyniku dziedziczenia – jest to, że każdy ze współwłaścicieli posiada określony udział w rzeczy. W razie braku innych przesłanek przyjmuje się, że ułamkowe udziały współwłaścicieli są równe. Współwłasność łączna to zupełnie inna konstrukcja, której cechą charakterystyczną jest brak udziałów.

 

Przykładem współwłasności łącznej jest posiadanie mieszkania/domu przez małżeństwo, które nie podpisało intercyzy likwidującej majątek wspólny. Jako, że współwłasność łączna nie jest samodzielną konstrukcją prawną i zawsze funkcjonuje w powiązaniu z innym stosunkiem prawnym, współwłasność łączna wygasa z chwilą rozwodu małżonków.

 

Sprzedaż udziałów w nieruchomości bez zgody współwłaściciela to kwestia dotycząca współwłasności ułamkowej. Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, w takim przypadku każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych osób posiadających współwłasność, a co z a tym idzie zaaranżować sprzedaż połowy mieszkania oddziedziczonego po rodzicach czy dziadkach, jak również zbyć udziały w innych nieruchomościach.

 

Jak przebiega sprzedaż udziałów w nieruchomości?

 

Sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela, a mówiąc bardziej precyzyjnie sprzedaż swoich udziałów w takiej nieruchomości nie nastręcza większych trudności. Pod względem formalnym transakcja przebiega na takich samych zasadach, jak zakup/sprzedaż nieruchomości. Niezbędne jest przygotowanie podobnych dokumentów i sporządzenie odpowiedniego aktu notarialnego. Jednocześnie notariusz zobowiązany jest do przesłania do sądu wieczystoksięgowego wniosku online o wpisie nowego współwłaściciela. Aktualizacja treści księgi wieczystej zostanie potwierdzona zawiadomieniem.

 

W praktyce podstawowa trudność dotycząca sprzedaży udziałów w nieruchomościach dotyczy znalezienia zainteresowanych nabywców. Wielu potencjalnych kupujących nie chce ryzykować wejścia we współwłasność z osobami, których nie zna. Dotyczy to w szczególności nieruchomości mieszkalnych. Sprzedaż połowy mieszkania nie jest więc tak prosta od strony praktycznej, jak wydawała się od strony formalnej. Na rynku nieruchomości nie brakuje jednak firm, które specjalizują się w skupie udziałów w nieruchomościach. Firmy te pracują na budżetach własnych oraz budżetach inwestycyjnych osób z zewnątrz. Współpraca z przedstawicielami firm tego typu niesie za sobą liczne korzyści w postaci:

• znalezienia od ręki kupca na udziały w nieruchomości, które na wolnym rynku mogłyby nie wzbudzić dużego zainteresowania.
• ograniczenia formalności transakcyjnych do absolutnego minimum,
• szybkiego rozliczenia transakcji (najczęściej gotówkowa forma płatności).

 

Firma Tadwil oferuje m.in oddłużanie nieruchomosci, skup nieruchomości, skup udziałów spadkowych.