Sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela

Sprzedaż połowy mieszkania czy domu bez zgody współwłaściciela to działanie budzące wiele kontrowersji. Osoby nieobyte z prawem oraz rynkiem nieruchomości często są przekonane co do tego, że tylko w przypadku małżonków istnieje współwłasność nieruchomości. Sprzedaż w takiej sytuacji połowy nieruchomości bez zgody współwłaściciela wydaje się absurdalna. W rzeczywistości problem współwłasności nieruchomości jest o wiele bardziej złożony, a dana nieruchomość może mieć więcej współwłaścicieli niż dwie osoby. Do takich sytuacji dochodzi m.in. w wyniku dziedziczenia.

 

 

 

W poniższym artykule odpowiemy na pytania związane z możliwością zbycia połowy mieszkania lub innej nieruchomości bez zgody współwłaściciela. Opowiemy również o tym, jak przebiega sprzedaż udziałów w nieruchomości i na co zwrócić uwagę przygotowując się do tego typu transakcji.

Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela - czy to możliwe?

W sytuacji, w której występuje współwłasność nieruchomości sprzedaż wymaga zgody wszystkich właścicieli w kwestii:

• planowanego zbycia nieruchomości,
• ceny,
• warunków sprzedaży.

W przeciwnym razie sprzedaży nie będzie podlegała cała nieruchomość, a wyłącznie udziały. Należy bowiem pamiętać o tym, że sprzedaż udziałów w nieruchomości jest możliwa nawet wówczas, gdy współwłaściciel/współwłaściciele nie wyrażają zgody.

Współwłasność ułamkowa i łączna a sprzedaż udziałów w nieruchomości

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa funkcjonują dwie formy współwłasności. Pierwsza to współwłasność ułamkowa, druga współwłasność łączna. Cechą charakterystyczną współwłasności ułamkowej – powstaje ona najczęściej w wyniku dziedziczenia – jest to, że każdy ze współwłaścicieli posiada określony udział w rzeczy. W razie braku innych przesłanek przyjmuje się, że ułamkowe udziały współwłaścicieli są równe. Współwłasność łączna to zupełnie inna konstrukcja, której cechą charakterystyczną jest brak udziałów.

Przykładem współwłasności łącznej jest posiadanie mieszkania/domu przez małżeństwo, które nie podpisało intercyzy likwidującej majątek wspólny. Jako, że współwłasność łączna nie jest samodzielną konstrukcją prawną i zawsze funkcjonuje w powiązaniu z innym stosunkiem prawnym, współwłasność łączna wygasa z chwilą rozwodu małżonków.

Sprzedaż udziałów w nieruchomości bez zgody współwłaściciela to kwestia dotycząca współwłasności ułamkowej. Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, w takim przypadku każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych osób posiadających współwłasność, a co z a tym idzie zaaranżować sprzedaż połowy mieszkania oddziedziczonego po rodzicach czy dziadkach, jak również zbyć udziały w innych nieruchomościach.

Jak przebiega sprzedaż udziałów w nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela, a mówiąc bardziej precyzyjnie sprzedaż swoich udziałów w takiej nieruchomości nie nastręcza większych trudności. Pod względem formalnym transakcja przebiega na takich samych zasadach, jak zakup/sprzedaż nieruchomości. Niezbędne jest przygotowanie podobnych dokumentów i sporządzenie odpowiedniego aktu notarialnego. Jednocześnie notariusz zobowiązany jest do przesłania do sądu wieczystoksięgowego wniosku online o wpisie nowego współwłaściciela. Aktualizacja treści księgi wieczystej zostanie potwierdzona zawiadomieniem.

W praktyce podstawowa trudność dotycząca sprzedaży udziałów w nieruchomościach dotyczy znalezienia zainteresowanych nabywców. Wielu potencjalnych kupujących nie chce ryzykować wejścia we współwłasność z osobami, których nie zna. Dotyczy to w szczególności nieruchomości mieszkalnych. Sprzedaż połowy mieszkania nie jest więc tak prosta od strony praktycznej, jak wydawała się od strony formalnej. Na rynku nieruchomości nie brakuje jednak firm, które specjalizują się w skupie udziałów w nieruchomościach. Firmy te pracują na budżetach własnych oraz budżetach inwestycyjnych osób z zewnątrz. Współpraca z przedstawicielami firm tego typu niesie za sobą liczne korzyści w postaci:

• znalezienia od ręki kupca na udziały w nieruchomości, które na wolnym rynku mogłyby nie wzbudzić dużego zainteresowania.
• ograniczenia formalności transakcyjnych do absolutnego minimum,
• szybkiego rozliczenia transakcji (najczęściej gotówkowa forma płatności).

 

Firma Tadwil oferuje m.in oddłużanie nieruchomosci, skup nieruchomości, skup udziałów spadkowych.

Najczęstsze pytania o sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela

Czy możliwa jest sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela?

Co do zasady sprzedaż całej nieruchomości bez zgody wszystkich współwłaścicieli nie jest możliwa. Możesz jednak sprzedać swój udział we współwłasności bez ich zgody. Oznacza to, że zamiast sprzedaży całej nieruchomości, zawierasz umowę sprzedaży udziału, a kupujący wchodzi w Twoje miejsce jako nowy współwłaściciel. Jest to praktyczne rozwiązanie, gdy jeden ze współwłaścicieli blokuje sprzedaż.

Na czym polega sprzedaż połowy mieszkania lub udziału we współwłasności?

Sprzedaż połowy mieszkania to w praktyce zbycie udziału, np. 1/2, 1/3 czy 1/4 we współwłasności lokalu. Nie sprzedajesz konkretnego pokoju, lecz część praw do całej nieruchomości. Kupujący staje się współwłaścicielem razem z pozostałymi udziałowcami i zyskuje takie same prawa do współdecydowania o losach nieruchomości jak Ty dotychczas.

Jak wygląda sprzedaż nieruchomości przy współwłasności krok po kroku?

Proces rozpoczyna się od analizy stanu prawnego – ustalenia wielkości udziałów, wpisów w księdze wieczystej i ewentualnych obciążeń. Następnie przygotowujemy ofertę odkupu Twojego udziału lub pomagamy w znalezieniu rozwiązania, które pozwoli przeprowadzić sprzedaż nieruchomości przy współwłasności. Po akceptacji warunków umawiamy wizytę u notariusza, gdzie zawierana jest umowa sprzedaży udziału, a Ty otrzymujesz ustaloną kwotę.

Co jeśli współwłaściciel nie zgadza się na sprzedaż mieszkania?

Brak zgody współwłaściciela uniemożliwia sprzedaż całej nieruchomości, ale nie blokuje sprzedaży Twojego udziału. Możesz zdecydować się na sprzedaż udziału profesjonalnemu podmiotowi, który doświadcza podobnych sytuacji konfliktowych. Długoterminowo możliwe jest też sądowe zniesienie współwłasności, ale to rozwiązanie zwykle trwa dłużej niż sprzedaż udziału firmie skupującej udziały.

Czy sprzedaż połowy mieszkania jest opłacalna?

Sprzedaż połowy mieszkania może być opłacalna, jeśli współpraca z drugim współwłaścicielem jest trudna, a nieruchomość generuje dla Ciebie jedynie koszty i konflikty. Zamiast latami walczyć o porozumienie, możesz zamienić swój udział na gotówkę. Warto jednak pamiętać, że udział jest mniej płynny niż całe mieszkanie, dlatego cena takiej transakcji zwykle różni się od standardowej sprzedaży lokalu w całości.

Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości?

Potrzebne są przede wszystkim: aktualny odpis księgi wieczystej, dokument potwierdzający nabycie udziału (np. akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia), dane pozostałych współwłaścicieli oraz Twój dokument tożsamości. Na etapie rozmowy wskazujemy dokładną listę dokumentów wymaganych w konkretnej sprawie.

Czy współwłasność nieruchomości zawsze utrudnia sprzedaż?

Współwłasność nieruchomości często utrudnia sprzedaż, ponieważ wszyscy współwłaściciele muszą zgodzić się na zbycie całej nieruchomości. Spory rodzinne, różne oczekiwania co do ceny czy sposobu korzystania z lokalu powodują, że nieruchomość latami stoi niesprzedana. Rozwiązaniem jest sprzedaż udziału profesjonalnej firmie, która przejmie Twoje prawa i obowiązki, a Ty uwolnisz zamrożone środki.

Jak skontaktować się w sprawie sprzedaży nieruchomości bez zgody współwłaściciela?

Jeżeli interesuje Cię sprzedaż nieruchomości bez zgody współwłaściciela, sprzedaż połowy mieszkania lub zbycie udziału w lokalu, skontaktuj się z nami telefonicznie, mailowo lub przez formularz kontaktowy na stronie. Przeanalizujemy stan prawny nieruchomości, przedstawimy możliwe scenariusze działania i zaproponujemy wstępną ofertę skupu udziału.