Czy kupujący nieruchomość odpowiada za zadłużenie poprzedniego właściciela?

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Wśród licznych formalności i dokumentów łatwo przeoczyć kwestie związane z ewentualnym zadłużeniem sprzedającego. Czy nowy właściciel może odpowiadać za zaległości poprzedniego? Jakie ryzyka wiążą się z nabyciem nieruchomości z obciążeniami?

Zadłużona nieruchomość – co powinien wiedzieć kupujący?

Kupując nieruchomość, wiele osób skupia się głównie na lokalizacji, stanie technicznym czy cenie, nie biorąc pod uwagę potencjalnych obciążeń prawnych lub finansowych. Tymczasem, jeśli sprzedający zalega z opłatami na przykład z tytułu podatku od nieruchomości, opłat do wspólnoty mieszkaniowej czy ma niespłacony kredyt hipoteczny – te zobowiązania mogą w praktyce wpłynąć na sytuację nabywcy. Choć prawo nie przenosi automatycznie osobistego długu sprzedającego na nowego właściciela, to niektóre obciążenia mogą być związane z samym przedmiotem sprzedaży, czyli nieruchomością.

Przykładem są hipoteki ujawnione w księdze wieczystej lub zadłużenia wobec wspólnoty mieszkaniowej, które bywają dochodzone od nowego właściciela w ograniczonym zakresie. Nabywca, który nie sprawdzi sytuacji prawnej nieruchomości, może być zaskoczony np. wezwaniem do zapłaty zaległych zaliczek na fundusz remontowy. Istotne jest, aby przed podpisaniem aktu notarialnego zorientować się, czy nieruchomość nie jest przedmiotem egzekucji lub nie została obciążona w sposób, który może wpłynąć na dalsze korzystanie z niej.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość ma obciążenia?

Pierwszym krokiem do ustalenia, czy nieruchomość jest zadłużona lub obciążona, jest dokładne przeanalizowanie jej księgi wieczystej. To publiczny rejestr, który każdy może sprawdzić online, mając numer księgi. W dziale III i IV ujawnia się informacje o prawach osób trzecich, ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością oraz hipotekach. Znajdują się tam m.in. wpisy o egzekucjach komorniczych, służebnościach, czy właśnie zadłużeniach zabezpieczonych hipoteką. Brak wpisu w księdze nie zawsze oznacza, że nieruchomość jest całkowicie wolna od ryzyk, ale stanowi istotną wskazówkę.

Poza księgą wieczystą warto zażądać od sprzedającego zaświadczeń z urzędu skarbowego, gminy oraz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Tego typu dokumenty potwierdzają, czy nie istnieją zaległości w podatkach lokalnych, opłatach eksploatacyjnych czy czynszach. Szczególnie istotne jest uzyskanie zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami za media, ponieważ ich dostawcy mogą żądać uregulowania zaległości jako warunku ponownego podłączenia usług.

Kiedy kupujący może ponieść konsekwencje cudzych długów?

Co do zasady, długi osobiste sprzedającego nie przechodzą na nabywcę nieruchomości. Jednak w praktyce istnieją sytuacje, w których kupujący może zostać zobowiązany do zapłaty należności, mimo że to nie on je zaciągnął. Dotyczy to zwłaszcza zobowiązań zabezpieczonych rzeczowo, takich jak hipoteka. Jeśli w momencie zakupu w księdze wieczystej widnieje wpis hipoteki, a kupujący godzi się na jej przejęcie, wierzyciel hipoteczny ma prawo dochodzić należności od nowego właściciela poprzez egzekucję z nieruchomości.

Podobne ryzyko dotyczy opłat wobec wspólnot mieszkaniowych. Ustawa o własności lokali pozwala wspólnocie domagać się uregulowania zaległości czynszowych od aktualnego właściciela, nawet jeśli powstały one przed przeniesieniem własności. Choć takie sytuacje nie są częste, bywają źródłem dużego stresu i nieporozumień.