Sprzedaż nieruchomości z hipoteką ZUS

Powodów, które mogą prowadzić do nawarstwiania się zaległości przedsiębiorcy z tytułu nieuregulowanych składek na ubezpieczenia społeczne jest wiele. Mogą to być zaniedbania, słaba koniunktura na rynku, nierzetelni kontrahenci, którzy nie regulują w terminie zobowiązań wobec firmy. Tak czy inaczej, zaleganie ze składkami ZUS może doprowadzić do sytuacji, w której Zakład Ubezpieczeń Społecznych rozpocznie naliczanie odsetek, czy nawet ustanowi hipotekę przymusową na nieruchomości. Czym jest hipoteka przymusowa? Co robić z hipoteką przymusową z ZUS? Jak zbyć nieruchomość obciążoną tego typu zobowiązaniem?
Na te i wiele innych pytań dotyczących samodzielnej i dobrowolnej sprzedaży nieruchomości z hipoteką przymusową odpowiemy w poniższym artykule. Zachęcamy do lektury.

 

 

 

Hipoteka przymusowa - co to jest?

 

Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomościach dłużnika, które nie wymaga zgody dłużnika. Hipoteka przymusowa zostaje wpisana do księgi wieczystej decyzją sądu podjętą na podstawie wniosku wierzyciela i dołączonego tytułu wykonawczego.

 

Różnice między hipoteką przymusową a umowną

 

Hipoteka umowna jest ograniczonym prawem rzeczowym, które może zostać ustanowione na nieruchomości, użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz innej hipotece. Hipoteka zwykła jest ustanawiana w oparciu o umowę miedzy stronami. Najczęściej stronami umowy są kredytobiorca i bank, który udziela kredytu pod zastaw nieruchomości.

 

Hipoteka zwykła wpisywana jest do księgi wieczystej na podstawie dobrowolnego oświadczenia właściciela nieruchomości. Do wpisania hipoteki przymusowej takie oświadczenie nie jest wymagane. Podstawą wpisu hipoteki przymusowej jest tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym określa się zaopatrzony w klauzulę wykonalności tytuł egzekucyjny, potwierdzający istnienie konkretnego długu.

 

W przypadku, w którym wierzycielem jest Zakład Ubezpieczeń Społecznych decyzję o wpisaniu hipoteki przymusowej podejmuje sąd na wniosek ZUS. W zależności od formy prawnej prowadzonej działalności hipoteką może zostać obciążona nieruchomość będąca własnością firmy lub nieruchomość będąca własnością prywatną przedsiębiorcy/wspólnika.

 

Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką przymusową?

 

Sprzedaż nieruchomości z hipoteką ZUS jest możliwa. Taką nieruchomość możemy sprzedać na wolnym rynku, przy czym jej zbycie będzie wymagało uregulowania wszelkich należności w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych.

 

Ustanowienie hipoteki przymusowej przez ZUS bezsprzecznie działa na niekorzyść przedsiębiorstwa. Istnieją jednak korzyści wynikające z samodzielnej i dobrowolnej sprzedaży nieruchomości. Pierwszą z nich jest relatywnie szybka spłata zaległości, dzięki czemu łączna kwota narastających odsetek będzie niższa. Po drugie, samodzielna sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową pozwala na ograniczenie do minimum kosztów postępowania egzekucyjnego. Co ważne, dzięki samodzielnej sprzedaży właściciel jest w stanie uzyskać znacznie lepszą cenę niż w przypadku egzekucji komorniczej.

 

Problemy przy sprzedaży nieruchomości z wpisem hipoteki przymusowej

 

Nabywcą nieruchomości z hipoteką ZUS może być praktycznie każdy, nie każdy jednak chce zaryzykować zakupu takiej nieruchomości. Dlaczego? Hipoteka to narzędzie, dzięki któremu wierzyciel może – w przypadku niespłacenia długu przez dłużnika – zaspokoić się bezpośrednio z nieruchomości. Nie ważne jest w tym przypadku to, czyją stała się ona własnością. Zmiana właściciela nieruchomości nie powoduje wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, w związku z czym obciążenie automatycznie przechodzi na nowego nabywcę.

 

Co robić z hipoteką przymusową z ZUS?

 

Hipoteka przymusowa wygasa w momencie wygaśnięcia wierzytelności. Wierzytelność wygasa, kiedy zostaje spłacona, lub gdy ulegnie przedawnieniu. Kwestie związane z przedawnieniem wierzytelności zabezpieczonej hipoteką są wciąż niejednoznaczne. Trybunał Konstytucyjny bada , czy art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest zgodny z konstytucją. Na chwilę obecną obowiązuje on w brzmieniu:

Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.

 

To oznacza, że wierzyciel może prowadzić egzekucję z nieruchomości, nawet jeśli wierzytelność już się przedawniła. Dlatego z perspektywy potencjalnego nabywcy tak ważnym jest, aby hipoteka przymusowa została wykreślona do czasu podpisania aktu notarialnego. W tym celu właściciel nieruchomości jeszcze przed sprzedażą musi złożyć do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki. Rozwiązaniem dla sprzedającego i nabywcy jest też złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej w akcie notarialnym, ale niesie to za sobą ryzyko odrzucenia przez sąd np. źle wypełnionego wniosku.

 

Firma Tadwil oferuje m.in. oddłużanie nieruchomości, skup mieszkań, skup nieruchomości z problemami i skup udziałów w spadku.

Najczęstsze pytania o sprzedaż nieruchomości z hipoteką ZUS

Czy nieruchomość z hipoteką ZUS można sprzedać?

Tak, sprzedaż nieruchomości z hipoteką ZUS jest możliwa, ale wymaga odpowiedniego przygotowania i uzgodnienia sposobu spłaty zadłużenia wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Najczęściej część lub całość ceny sprzedaży przeznacza się na spłatę długu, a po rozliczeniu należności hipoteka ZUS może zostać wykreślona z księgi wieczystej. Dzięki temu nowy nabywca otrzymuje nieruchomość wolną od tego obciążenia.

Na czym polega pomoc Tadwil przy sprzedaży nieruchomości z hipoteką ZUS?

Pomagamy właścicielom, którzy posiadają długi wobec ZUS zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Analizujemy dokumenty, ustalamy wysokość zadłużenia, kontaktujemy się z ZUS w sprawie sposobu spłaty i przygotowujemy bezpieczny model transakcji. Naszym celem jest doprowadzenie do sprzedaży nieruchomości w taki sposób, aby maksymalnie spłacić zobowiązania, a jednocześnie zapewnić właścicielowi możliwie korzystne warunki finansowe.

Jak wygląda proces sprzedaży nieruchomości z hipoteką ZUS krok po kroku?

Proces zaczyna się od kontaktu z nami i przekazania informacji o nieruchomości oraz zadłużeniu wobec ZUS. Następnie analizujemy księgę wieczystą, decyzje i zaświadczenia z ZUS określające wysokość zaległości. Po wstępnej wycenie nieruchomości i ustaleniu możliwego sposobu spłaty długu przygotowujemy ofertę. Kolejnym etapem jest uzgodnienie z ZUS podziału ceny sprzedaży i finalizacja transakcji aktem notarialnym, po którym następuje spłata zadłużenia i możliwość wykreślenia hipoteki.

Czy sprzedaż nieruchomości z hipoteką ZUS zawsze spłaca cały dług?

To zależy od wartości nieruchomości i wysokości zadłużenia. Jeżeli cena sprzedaży jest wystarczająco wysoka, możliwe jest uregulowanie całości zobowiązania wobec ZUS i zamknięcie sprawy. W sytuacji, gdy wartość nieruchomości nie pokrywa całego długu, pomagamy wypracować rozwiązanie z ZUS – np. rozłożenie pozostałej kwoty na raty lub inne formy spłaty, zgodnie z obowiązującymi przepisami i wewnętrznymi procedurami urzędu.

Czy dług wobec ZUS blokuje sprzedaż mieszkania lub domu?

Sam dług nie blokuje sprzedaży, ale hipoteka ZUS wpisana w księdze wieczystej wymaga odpowiedniego rozliczenia przy transakcji. Typowy kupujący obawia się takich sytuacji, dlatego często jedynym realnym rozwiązaniem jest współpraca z podmiotem, który zna procedury związane z zadłużeniem wobec ZUS. Właściwe przygotowanie dokumentów pozwala bezpiecznie przeprowadzić sprzedaż mimo wpisu hipoteki.

Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży nieruchomości z hipoteką ZUS?

Potrzebny będzie aktualny odpis księgi wieczystej z widocznym wpisem hipoteki ZUS, dokument potwierdzający nabycie nieruchomości (np. akt notarialny), decyzje i zaświadczenia z ZUS dotyczące zadłużenia oraz jego wysokości, a także dokument tożsamości właściciela. W trakcie rozmowy wskazujemy dokładną listę dokumentów wymaganych w Twojej indywidualnej sprawie i pomagamy je skompletować.

Ile czasu trwa sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką ZUS?

Czas trwania procesu zależy m.in. od uzyskania aktualnych zaświadczeń z ZUS, wysokości zadłużenia oraz kompletności dokumentów. W wielu przypadkach możliwe jest przygotowanie i przeprowadzenie transakcji w ciągu kilku tygodni. Im wcześniej zgłosisz się po pomoc, tym więcej czasu będzie na ustalenie warunków spłaty oraz przygotowanie bezpiecznej sprzedaży.

Jak skontaktować się w sprawie sprzedaży nieruchomości z hipoteką ZUS?

W sprawie sprzedaży nieruchomości z hipoteką ZUS możesz skontaktować się z nami telefonicznie, mailowo lub za pomocą formularza kontaktowego na stronie. Podczas rozmowy poprosimy o podstawowe informacje o nieruchomości i zadłużeniu, a następnie przedstawimy możliwe scenariusze postępowania oraz wstępną propozycję organizacji sprzedaży i spłaty zobowiązań wobec ZUS.